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2014/06/21 第 013 期
周天勇必須改革壞的土地制度

本期嘉賓013期2014年06月21日

周天勇

周天勇

著名經濟學家。青海省人,1994年調入中央黨校執教和從事研究工作。任中共中央黨校國際戰略研究所副所長,北京科技大學博士生導師。主要著作包括《勞動與經濟增長》、《效率與供給經濟學》、《金融風險與資本社會化》。特別是在中央黨校二十年中,對中央和省地縣黨員中就改革部分問題存在的認識誤區,進行了研究、解釋和糾正,幫助提高了經濟學決策水平。[詳細]

主持人

蘇東:和訊專欄作者,財經作家,媒體人,已出版 《了不起的中國人》、《房地產真相》兩本著作。

土地制度急待改革

過去說的幾大改革都是國有企業改革、金融改革、財稅改革、價格改革等等,而對土地、住宅制度改革的認識還遠遠不夠。

房價收益都被政府收走

我國去年收了4.1萬億土地出讓金。這幾年土地出讓金一般占房屋銷售額的45-50%,還沒算在開發、建設、銷售階段收的各種稅、費,加起來房價裏有65-70%是被政府收走。

年期越短越短視

租賃年期越短,租賃者就越短視。如果是一個草原,給一個人承包5年,那他第一年就把羊都趕進去,把草全部吃光,連根子都給挖光,最後就變成沙漠。

土地制度急待改革

我們實事求是地講,過去30多年的城市化,以及現在轟轟烈烈推進的城鎮化,如果不改革的話,實際上就是剝奪農民的城市化。

Q

和訊網

我知道您剛剛做一個非常重要的關於房地產的研究報告。在這份研究報告中您提到當前的土地和住宅體制存在很多弊端,這些弊端主要體現在哪些地方?

A

周天勇

我們未來很多年可能要改革,比如說經濟體制、政治體制等等,裏面一個特別關鍵的問題就是土地和房屋制度改革。我們過去說的幾大改革都是國有企業改革、金融改革、財稅改革、價格改革等等,但人們對土地、住宅制度的改革好像認識還是不太夠。這次三中全會提到土地也主要是農民土地流轉方面的一些改革,但沒有把住宅含進來,系統、全面、配套的闡述土地和住宅體制改革。但是,這塊改革現在看來已經繞不過去了,如今恰恰是因為目前土地和住宅體制導致了一些問題。

我覺得問題主要有幾個方面。一是說我們改革開放三十多年來,城市化的速度推進很快,從不到20%推進到50%多,我們可能占用了城郊和農村的大約1億畝土地。1億畝土地如果按市價算30萬億或者50萬億,但農民從這裏面分到的很少——當然也不乏通過征地和拆遷一夜暴富,但總體上講農民得到的很少。比如就近這四年,前三年每年平均3萬億的土地出讓金收入,去年4.1萬億,今年1季度1.08萬億。土地出讓收入越來越多,但是農民得到的非常少。今天我就有個網友反映說,他們那兒鎮裏2萬元把農民的耕地拿走,22萬倒賣給開發商,開發商每平米4000多元賣給這些無地或者拆遷了的農民。

所以,我們實事求是地講,過去30多年的城市化,以及現在轟轟烈烈推進的城鎮化,如果不改革的話,實際上就是剝奪農民的城市化。因為農民沒有富起來。

[詳細]

房價收益都被政府收走

是我們在土地方面還有惡劣很多,不但是單寡頭,而且還是行政單寡頭壟斷,那就更可怕了。

Q

和訊網

中國現在是單寡頭壟斷嗎?是不是這就造成我們房屋的成本特別高,稅費和土地出讓金特別高,導致房價很難降下來?

A

周天勇

全世界平均的比較合理的房價收入比,一般是這個家庭5年的收入可以買一套比較體面的房子,我們5年能買得下來嗎?我們大概全國下來9年平均,如果在另一些城市,那就可能要15年、20年甚至30年,全部收入加起來才能買一套房子。

市場結構包含幾種形態,包括單寡頭壟斷、雙寡頭壟斷。如果說賣東西的是一個人,就叫單寡頭壟斷;兩個人叫做雙寡頭壟斷,三個人叫做壟斷程度很高。假如有一百塊地一百個人來賣就是充分競爭,而賣的人越少就是壟斷程度越高。單寡頭本身就已經很極端了。但是很多單寡頭壟斷只是經濟單寡頭,比如假如我國就一個電網公司,那它就是單寡頭,只有一個電信公司也是單寡頭。假如市場是一個單寡頭本來就很受不了,通常都會服務質量低,隨意提價,別無分店,只此一家,等等。但是我們在土地方面還有惡劣很多,不但是單寡頭,而且還是行政單寡頭壟斷,那就更可怕了。

設想一下政府把全部雞蛋都收起來,不準在市場上賣,用強征,最後都必須通過政府把雞蛋賣給市場,那就會發生什麽情況呢?就很可能發生這樣的情況,這個雞蛋本來是5元一斤,但我收只收0.50元一斤,但是往賣的時候,我要賣15元錢,因為,它既有經濟壟斷的力量,更有行政壟斷的力量。所以,這種市場結構是全世界最糟糕或者最壞的。

而且在這過程中,還要把稅費加上去,這種體制也是全世界都沒有的。小規模的經濟體,如香港、新加坡也有,但是像我們這樣的有十幾億人口、960多萬平方公裏國土的國家,只由政府行政寡頭壟斷來強制征地,利用國家的政府權力,利用政府的權力強制性寡頭賣地,你說這個力量何其大。

[詳細]

年期越短越短視

如果是一個草原,給他承包5年,第一年把羊趕進去,全部把草吃光,連根子都給挖光,最後就變成沙漠。

Q

和訊網

我看到您的建議是土地使用年限永續化這樣一個改革方案,這是讓我想起曾經張五常,還有科斯他們說過的一句話,土地是一束,一系列的產權,通過這樣的方案,把一些權利固化,可以讓人有長遠的發展。

A

周天勇

如果說原來的制度就是土地私有,就沒有年期的問題,比如美國、韓國、臺灣土地就是私有。你想要,只有我賣給你。另外也可以租,租期由你們倆定,市場決定。無論是租50年,還是30年,租金是一年一給還是一次性交清,是市場行為。

但我們現在存在一個麻煩是什麽呢?土地大部分城鎮土地國有,這是憲法說的,城郊和農村土地集體所有。但集體和國有肯定有使用者,有不同的自然人和法人使用,比如說工廠,商店,農戶。那麽它就出來一個年期問題,比如,集體的土地,我給你30年呢,50年,還是5年,就出來這麽一個東西。國有也是一樣,我們看到一個上海的工業用地,最短要縮到20年,後來很多人就調侃,你們幹脆5年一次算了,廠子建起來你們再賣一次,收回。

但有年期問題就很大。一,年期越短,作為租賃者就越短視。如果租期是五年,第一年種下去苗子,第五年長不起來,第四年就砍樹了,最糟糕的就是這個。如果是一個草原,給他承包5年,第一年把羊趕進去,全部把草吃光,連根子都給挖光,最後就變成沙漠。

[詳細]

周天勇

中國的土地稅費特別高

這種市場結構是全世界最糟糕或者最壞的。[詳細]

周天勇

房價高因為土地供給少

按房價收入比的話,一般人根本就買不起房子。[詳細]

周天勇

征房產稅不能重復征稅

房產稅是什麽呢?法理上的含義是財產稅。[詳細]

出品人:和訊特稿部

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