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2014/10/24 第 021 期
王慶房地產市場上漲的過程已結束

本期嘉賓022期2014年10月24日

王慶

王慶

上海重陽投資管理有限公司總裁,合夥人。曾任中金公司董事總經理,投資銀行部執行負責人,之後擔任摩根士丹利大中華區董事總經理,首席經濟學家,領導該投行在中國大陸、香港及臺灣地區的宏觀經濟研究團隊。中國人民大學宏觀經濟管理學碩士,美國馬裏蘭大學經濟學博士。在國際貨幣基金組織任經濟學家六年多,負責分析亞洲、東歐以至中東地區成員國的經濟情況、多次參與了IMF與中國政府的高層政策磋商。

主持人

蘇東:和訊專欄作者,財經作家,媒體人,已出版 《了不起的中國人》、《房地產真相》兩本著作。

中國經濟動能在減弱

微觀企業家對當前經濟形勢的反映,和宏觀經濟數據總體上是一致的,表明中國經濟整體動能在減弱。

活躍的勞動力人口在下降

中國的人口結構以及勞動力市場供求關系已經發生了非常深刻的變化,活躍的勞動力人口比重實際上開始下降。

房地產價格上漲過程以及結束

中國房地產市場整體價格快速上漲過程已經結束了,未來相當一段時間房地產市場的整體價格很可能會趨於穩定。

王慶:中國經濟放緩是走上成熟的標誌

一個經濟體不可能持續保持高速增長,而且潛在增長速度放緩本身就是一個經濟體走向成熟的標誌。

Q

和訊網

前段時間我們采訪了很多企業家,感覺他們對目前經濟形勢悲觀的情緒相當濃,那麽您認為當前的中國經濟形勢確實到了很悲觀的地步了嗎?

A

王慶

微觀企業家對當前經濟形勢的反映,至少和宏觀經濟數據總體上是一致的。關註一些宏觀經濟數據,比如說工業生產速度、發電量增速以及固定資產投資的增速、進出口的情況,整體上來講所有這些指標都在走弱,也就表明中國經濟整體動能是在減弱的。所以,也就不奇怪一些企業家感覺他們的業務拓展上有壓力了。微觀層面的一些草根調查和宏觀層面的數據整體上是一致的。

從中國經濟潛在增長速度變化來講,中國經濟本身正在經歷一場本質深刻的轉型,宏觀層面的表現就是,中國經濟的潛在增長速度將放緩,而且放緩速度可能會比較快。這個變化是經濟發展的客觀規律,遲早要發生,因為一個經濟體不可能持續保持高速增長,而且潛在增長速度放緩本身就是一個經濟體走向成熟的標誌。

通常出現這種比較明顯的結構性變化的時候,就像中國現在工業生產的部門在經濟中的比重開始下降,服務業比重開始上升。隨著服務業部門在經濟增長中的比重上升,整體的勞動生產率增速會放緩——因為工業制造業的勞動生產率增長速度通常比服務業要快——從而表現在經濟的潛在增長速度會放緩,但這本身對人民福祉的影響不會出現什麽不利,這個過程通常伴隨著勞動者收入的提升,並且在國民收入比重中,勞動者的比重也會上升。

[詳細]

王慶:房地產價格上漲的過程已結束

中國房地產市場整體的泡沫成分會被擠壓,房價收入比會出現一個明顯下降,盡管房價本身不會出現大幅度向下的調整。

Q

和訊網

中國經濟一個重要的方面和指標,就是房地產領域,如今大家對房地產特別悲觀,認為房地產可能會下滑比較嚴重,您對於這個觀點有什麽看法?

A

王慶

首先房地產市場目前似乎出現這樣一個拐點,它的大的背景是中國房地產價格在過去十年出現了持續上升,個別年份上升比較快。所以,參與房地產市場的主體,無論是房地產開發企業還是房地產投資主體,包括居民個人來講形成了比較強烈的房價持續上漲的預期,所以在這個背景下當房價出現拐點的時候,對人們的心理衝擊是比較大的。

現在人們反而從一個極端走向另一個極端,預期中國房價會出現斷崖式的調整,我覺得在這樣的背景下這種擔心是可以理解的。就像任何是一個資產價格,不會只漲不跌,最根本的還是要看影響房地產價格上升或下降的基本面因素。整體上來講前幾年中國房地產市場總體上是供應增速比較快,但潛在需求非常強勁,所以,是因為供求關系不平衡推動了價格上漲。隨著過去幾年房地產供應的快速上漲,供求關系的不平衡現象已經相當程度上得以修正,越來越趨於均衡,所以,前瞻性的看應該說中國房價的這種快速上漲過程應該是基本告一段落。

但是是否就意味著中國房價相反會出現一個斷崖式的下跌呢?我認為這種可能性也不大。因為中國房地產市場整體上供求關系還是平衡的,中國房地產市場潛在的增長本身是有需求支撐的。考慮到中國人口的變化,以及中國城市化的進程,最終反映在中國人口中,新的家庭形成的數量以及變化看,中國的房地產市場潛在需求還會維持相當長的時間,盡管不像以前增速那麽快。盡管中國房地產市場有一些泡沫性的因素,但是中國房地產市場的參與者,也就是這麽多百姓買房有一個很重要的特點,就是中國房地產市場投資者的負債率都比較低,首付比例都是比較高的,這和其他國家發生房地產泡沫破裂以及房地產快速下跌的背景不一樣。

[詳細]

王慶:財政貨幣政策有累積效應

在利率和存款準備金方面的微調本身對市場參與者未來積極預期的影響不可低估,這些行為的變化將會有利於中國經濟逐漸築底。

Q

和訊網

中國經濟面臨如此大的挑戰,那麽我國的宏觀經濟政策,尤其是貨幣和財政政策領域應該有一些什麽樣的應對措施呢?

A

王慶

我們宏觀經濟政策自2013年以來,尤其是貨幣政策基本保持了中性偏緊,盡管整體經濟本身動能走弱,但是一個中性偏緊的貨幣政策有利於經濟結構調整,尤其是可以倒逼市場主體,減少負債率的上升,減少杠桿率的上升,進而維持整體的金融和經濟系統的穩定。今年上半年以來,貨幣政策整體是有一些微調的,表現在定向的降準甚至有定向的降息,以及國務院提出的盡量全面降低企業融資成本等一系列舉措,反映了政策層面對經濟下行的一個應對。

前瞻性的看如果經濟下行的過程持續甚至有加劇的風險,我們不排除還會有進一步的政策應對,包括降低銀行的存款準備金率以及降低利息率。這些措施本身在這樣一個經濟的周期性變化的背景下,不應該把它理解成一個強刺激的政策,而且這些微政策本身更多的是一種底線思維,避免中國經濟出現大幅度的波動,尤其是超調的波動,進而影響金融系統和經濟系統的穩定,這種貨幣層面的一些調整是有利於維護整個經濟系統穩定的。

所有這些措施都會有累積效應,未來如果出現了存款準備金率或者利率的調整,對於市場主體未來預期的影響是不可低估的,當市場主體看到政策的變化就會增強對未來經濟增長的信心,從而體現在他們的具體投資和消費行為上。這種貨幣政策本身也許不需要很大幅度的變化,甚至絕對不需要像當年在全球危機中出現的那種強刺激,但是這種包括在利率和存款準備金方面的微調本身對市場參與者未來積極預期的影響不可低估,這些行為的變化將會有利於中國經濟逐漸築底,實現穩定。

[詳細]

王慶

勞動力供求發生了深刻變化

中國活躍的勞動力人口比重實際上開始下降。[詳細]

王慶

房地產價格上漲的過程已結束

中國房地產市場整體上在價格趨勢上已出現一個拐點。[詳細]

王慶

政策微調就有累積效應

這些行為的變化將會有利於中國經濟逐漸築底。[詳細]

出品人:和訊特稿部

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