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2015/12/31 第 028 期
趙可房地產依然是中國經濟支柱

本期嘉賓27期2015年12月25日

趙可

趙可

趙可,招商證券地產行業首席分析師,博士學位。

主持人

賈昆:和訊網特稿記者,《中國分析師》主持人,重點關註互聯網金融、新三板、銀行、宏觀經濟等領域。

房地產助美日韓跨越中等陷阱 還將支撐中國十年

即使從供給側改革的角度來看,房地產依然將起到“支柱作用”。供給側改革也要講究可持續性,這就要依靠房地產作為穩定器。目前壓抑房地產投資有點期限錯配的感覺,並不可取。

房地產增量日漸式微 存量房價或漲到2019年

房地產行業增量已經到頂,房地產商面臨著大洗牌但存量仍有一定的市場空間,且房價已經回暖。

過剩產能出清或超10年 去庫存命懸土地流轉

通過政府回購、補貼,再反售給農村居民,可以減少他們的購房成本,短期內改變他們的購房預期。

Q

和訊網

首先歡迎招商證券地產行業首席分析師趙可博士做客和訊網,歡迎趙博士。

A

趙可

謝謝主持人。

Q

和訊網

趙博士,這次中央經濟工作會議之後,化解房地產庫存成為2016年經濟改革的關鍵點。去庫存的緊迫性何在?

A

趙可

我們的2016年年度報告對這塊也進行了分析。在我們的報告裏很重要的一個結論,就是把去庫存在供給制改革的背景下提出來了,從房地產的周期變化來講,我們在報告裏點得比較明確,我們覺得此輪房地產的復蘇已經開啟。房地產商從2013年底、2014年就在做主動的去庫存的操作,這是我們從數據中可以觀察到的。

目前政府從去庫存的角度講,更多是從一個宏觀大的層面落腳。如果整個經濟供需關系仍在持續惡化,會導致失業率甚至通縮進一步下行。因此我們覺得去庫存本身從行業角度觀察,到了中端和中後端的位置,政府此次做這樣的操作,實際上是逆周期的管理行為。本身它會加速這個行業的復蘇。

雖然結構性問題存在,但從全局性的角度看,房地產去庫存是對這個行業邊際加劇,行業也到了供需改善的局面了,需求端的,但是要從兩側一起看的階段。

Q

和訊網

趙老師,有什麽樣的方法可以去庫存?政策的方面。

A

趙可

從政府角度也講得很清楚了,目標也是三四線的去化上。三四線的問題挺嚴重。第一步是改變流動人口,通常大家說是農民工,但廣義上應該稱之為流動人口,改變他們的購房預期。政府會通過一些補貼預期,或者政府回購商品房,其實也是一種補貼的形式,提高流動人口買房的預期。第二,更重要的是提高流動人口的財富,從這個角度來講,一定是在土地流轉方面做政策布局,只有這種政策布局了,才會讓農民工將手裏的土地變成資產,變成購房資金供給來源,這種政策的邊際效應未來看會更高一些。

Q

和訊網

這種思路對供給側改革有怎樣的影響?去房地產庫存的思路,對供給側改革有怎樣的影響?

A

趙可

我們在報告裏也說得比較明白,之前政府說改革的時候,實際上是要提高社會的全要素生產力,或者簡單理解為生產效力。但這種說法會讓大家簡單理解為改革就是要提高效率,但實際上供給側我們知道有三個要素組成,第一個是勞動力供給,第二個是資本形成,第三個才是所謂的全要素生產力。在目前的情況下,順周期的情況下政府推動所謂的一系列的機制性改革,包括利率市場化,成本來說相對更低,在這種情況下,經濟必須要穩住,這也是習大大講6.5是底線的意思。我們的實際經濟增速保持在6.5%的增速,以產出缺口度量的經濟供需關系不至於進一步惡化,要維持6.5,我們看看美國經濟增長2-3%個點,靠新興產業差不多2-3個點的增長,中國要保6.5%,在新興產業還沒有形成接力的情況下,傳統的地產和基建必須要施加動力。

而大部分的三四線城市或者部分二線城市沒有自己的主導核心產業,也只能靠土地財政給它的財政提供源泉資金,所以,房地產在這中間的作用是不可或缺的。另一點,大家理解房地產用它可能會產生這樣一個弊大於利的結果,但實際上我們看一個數據就知道,中國從整個房地產的供給來看,中間有接近一半的住宅大概是屬於公房和體系外的房子,證明這部分的房子折舊會高於我們的預期,在20年周期中,會有折舊帶來的改善性需求,這塊使得房產,住宅的大開發時代雖然見頂,但未來三到五年還會有邊際上的一個好光景。

Q

和訊網

趙老師,這樣能否理解為,您說的從供給側改革角度來看,房地產依然是起到支柱的作用?

A

趙可

我們從報告裏做了分析,把歷史上美國、日本、韓國情況拿來進行對比,這三個國家是成功跨越了中等收入陷井。在跨越中等收入陷井和城鎮化突破起始的區間,在這個區間前後房地產和經濟表現成為不同的結構關系,在這個區間之前,房地產表現為早周期,也就是大家理解為的支柱產業,因為只有是早周期,其他的行業才會在你的驅動下逐步的復蘇,表現為最終整個經濟的復蘇。一旦跨越這個區間,有了新的增長的動力,所謂新的產業冒出來,房地產才會轉為後周期行業的屬性。

我們看中國現在的情況,一個是中等收入陷阱肯定沒有跨越,甚至剛剛進去;另一塊城鎮化還有大的空間,市民化率更比城鎮化率要低。在這個判斷下,中國未來還有五到十年房地產要扮演這樣一個早周期屬性行業,說起來就像大家講的支柱行業一樣,也就是它的早周期性的存在,其實是這樣一個特點。

Q

和訊網

趙老師,也有一種觀點認為房地產已經扭曲了中國現在的經濟結構,泡沫破滅後會危機銀行業甚至衝擊中國的金融系統,您怎麽看這種說法?

A

趙可

所謂很多時候發生這種風險,絕大多數情況下是由於資金錯配造成的或者是債務方面的風險引發的。房地產目前有沒有扭曲,我們首先要打一個問號。因為中國在整個改革或者過去發展十幾年裏,土地財政扮演了比較重要的角色,它給地方的政府尤其是三四線城市提供了很多的財政來源。這塊財政來源並不是政府分了,它用來做地方的一些基建,甚至通過土地財政的形式引導這些好企業來入駐,帶來地方GDP的增長。我們覺得有些說法在這個市場上出現了說法本身的扭曲,而不是房地產市場本身的扭曲。

剛才我們提到房地產的早周期性,在新的行業沒有冒尖出來充當領頭兵的角色時,在這個時間點,在這個時區內房地產依然會扮演這樣一個支柱行業的特色,這個時候我們不應該把它貶義化。當然房地產本身也是越來越市場化的行業,由於土地是掌握在政府的手裏,過去並不是一個市場化的行業。但是本身我們覺得這個行業的發展是趨向市場化的,等待你的新興產業能夠接力的時候,自然而然房地產也會變成一個後周期,所謂的非支柱性行業,這是市場化的趨勢,並且這個過程也是一個城市發展的過程。

Q

和訊網

趙老師剛才提到了土地流轉的問題,現在土地財政政策符合不符合市場化的趨勢呢?

A

趙可

土地財政本身不能說是一個政策,土地財政也是一個資金的來源,政府需要資金,沒有新興產業提供好的稅收,稅收何來?國家來一塊,你自己這一塊還要靠土地。

Q

和訊網

關於房地產商的轉型問題。我看到有人提到說鼓勵房地產商降價,去庫存。你覺得未來房地產會不會大洗牌,他們會怎樣改革和轉型?

A

趙可

您提到兩個方面的問題,一個是這個行業會不會面臨大洗牌。有一點我們認同,未來房地產市場供給,差不多8到9億平,統計口徑可能不同,相對於過去往下降,但中間也有亮點。剛才我們也提到了,有大量置換性的需求,這種折舊差不多是20年。因此,住宅大開發時代是見頂了,但並不意味著我們增量這塊傳統開發行業就見頂,未來這個行業確實面臨了洗牌,在增量會有幾個區間。

您提到兩個方面的問題,一個是這個行業會不會面臨大洗牌。有一點我們認同,未來房地產市場供給,差不多8到9億平,統計口徑可能不同,相對於過去往下降,但中間也有亮點。剛才我們也提到了,有大量置換性的需求,這種折舊差不多是20年。因此,住宅大開發時代是見頂了,但並不意味著我們增量這塊傳統開發行業就見頂,未來這個行業確實面臨了洗牌,在增量會有幾個區間。

一是受益於傳統住宅類開發企業行業集中度的提高,部分的龍頭企業可能市場占有率還有一定的空間,我們看美國排第一的地產開發商的市場份額差不多占6%,萬科差不多2%點多,不到3%的位置,這塊有空間的。

二是區域分化,一定會導致某些地方包括衛星化的一些區域,或者未來該衛星化的,像京津冀、珠三角和長三角的城市也好,這塊是有增量的。

三是伴隨著中國產業結構的轉型,有一部分做產業地產的一定不會缺席這塊市場。

四是多元化。我們看到大量的房地產企業可能轉型做文旅,轉型做不良資產處理。這個行業本身在增量這塊是會有一些新格局出現,另外,也是我們在年度策略報告中大量提到的,房地產行業增量雖然快謝幕,但有存量市場的出現,這塊是藍海,存量市場有三大塊,我們經過了梳理,分別是經過信息的交易,我們理解為過去看似中介售房成交的機構;第二塊是房地產後市場,簡稱房地產綜合物業管理;第三塊是房地產存量資源的再優化,我們看到現在有大量的房地產公司,包括業界的一些未上市的新產業,像國內途家網,鏈家、搜房都在做存量房改造再出租模式,這只是一個縮影,這也是未來很大的空間,我們可以看到美國的LBNB、Home well(音譯)這樣的公司就是很好的代表。像LBNB這樣的公司在美國的市值差不多接近1800多億人民幣左右的額度。所以,存量市場是未來房地產真正需要研究的區間和範圍。

Q

和訊網

趙老師,可能房地產投資有點期限錯現的感覺不可取,您覺得這種方式能夠帶來什麽樣的連鎖反應呢?

A

趙可

剛才其實我們在回答第一個問題時也提到了,為什麽說期現錯配,這個詞是起源於我們做債戶的一些專業術語,本身只是一個名詞而已。政府如果要推動改革,一定要在順周期上做,過去我們為什麽會失誤,就是因為在順周期的情況下“坐享其成”,當然那個時候整體社會經濟還是上去的,這個時候我們失去了過去大家講的改革的比較好的結點,目前這個結點只要穩住6.5,我們的社會失業率不會進一步惡化了,通縮不會加劇,這個情況下穩住就好,我們再去推改革。政府無非找的一個合宜的區間,在這中間穩住經濟,同時推動改革。所以,本身來講,這一塊其實我講的錯配的意思,一定要等到經濟復蘇,我們看到了哪怕是低斜率再去做改革成本低,而在現在進一步下滑的情況下,我們要做的也就是穩住經濟,就是靠地產和基建。

Q

和訊網

還有一個問題大家比較關註,您覺得現在的前景下,地產投資還有哪些機會和風險?

A

趙可

房地產整個行業的投資,機會肯定來源於我們講的增量四個環節以及存量的三個方向,這些都是未來房地產行業的新的投資的方向,這就是剛才梳理得很清楚的。

Q

和訊網

謝謝老師的精彩觀點。

趙可

房地產依然是中國經濟支柱

未來還有十年房地產要扮演這樣早周期屬性行業。[詳細]

趙可

房地產助美日韓跨越陷阱

在跨越中等收入陷井和城鎮化突破起始的區間。 [詳細]

趙可

去庫存命懸土地流轉

土地財政不能說是一個政策,也是資金的來源。[詳細]

趙可

存量房價或漲到2019年

存量市場是未來房地產真正需要研究的區間和範圍。[詳細]

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