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和訊雞毛信:北上廣深房價貴得可以買下半個美國?

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2016-03-08 13:52:51 來源:和訊網 

  股民小蔔:一線城市樓市瘋了,據說北上廣深四個城市的房價加起來可以買下半個美國?想起20多年前東京房地產泡沫破滅前,那裏的房價可以買下整個美國。如今一線城市樓市如此瘋狂合理嗎?或者都是泡沫?

  和訊老王:自去年股災以來,中國一線城市的房價就開始飆漲,現在買個房比買“春運”火車票都難,有錢都用不出去。到底是什麽推動了樓市呢?海通證券(600837,股吧)姜超在一份報告中對此進行了深度剖析。

  姜超認為,一線城市房價飆升既有理性因素也有非理性因素。其中,人口結構的變化是一個關鍵點。

  一方面,從各國城鎮化的經驗來看,人口向大城市集中是大勢所趨。城鎮化的過程就是人口集聚的過程,這可以創造更多的經濟需求和經濟活動,提高福利水平。所以,隨著城鎮化率的提高,人口會進一步向大城市流動,這也決定了中國房地產市場的分化格局。

  另一方面,中國的資源分布更加集中,也決定了一線城市人口流入壓力大。一線城市在就業、教育、醫療、娛樂以及其它基礎設施方面遠超二三線城市。人口的集中流入增加了房地產市場的需求,也是推升一線城市房價飆漲的重要原因。

  但除以上理性因素外,一線城市房價短時間內過快上漲,也存在非理性因素的推動,即貨幣超發和風險偏好提升。

  首先,國際經驗表明,貨幣超發對房地產價格的上漲有重要推升作用。看看國內,自2010年以來,GDP增速不斷下滑,但M2增速卻從15年年中開始回升,16年1月份M2同比更是高達14%,遠超目標值。

  與此同時,在經濟形勢不好的大背景下,低利率環境、貨幣超發提升了投資者風險偏好。資金先是大量流入金融市場,推升了金融市場的大牛市,在15年6月份股災後,資金開始流入樓市,一線房價開始飆漲。

  而在貨幣超發導致房價暴漲的同時,人民幣匯率卻保持了相對穩定,這使得中國房地產資產的美元價值急劇飆升,存在被高估的風險。據姜超團隊估算,一線城市房屋總價值可買下半個美國:北京上海、廣州、深圳常住人口分別為2170萬、2426萬、1308萬、1078萬人,人均住房建築面積分別為32、35、28、27平方米,利用這兩個變量可以估算得到四個城市的居民住房建築總面積,再乘以四個城市的住房均價即可得到住房總價值,分別為3.7、4.8、1.0、2.0萬億美元。加總起來就是11.5萬億美元,而美國Lincoln土地政策研究機構測算的美國全國家庭住房總價值也就26萬億美元,也就是說,中國一線城市住房的總價值可以買下半個美國。

  在這裏面,值得關註的是一線城市售租比的飆升。售租比(房價/租金)類似於股市的市盈率,被廣泛用來衡量房地產市場的低估或高估程度,也可以反映購房者的風險偏好程度。國際經驗表明,售租比短期內飆升的樓市繁榮往往難以持續,一旦大幅飆升,偏離了穩定水平時,最終都會回到原點。而一線城市售租比大幅攀升,說明居民購房存在非理性因素,風險在積聚。

  說到底,現在一線城市的樓市更多呈現出一種“非理性繁榮”。在這當中,新進入的投資者多是受到資產價格上漲的吸引,而不再關註資產本身的價值,甚至進入到一種編織各種故事來給自己增加信心的狀態;但越是上漲,投資者的內心深處就越脆弱,一旦大的形勢有所變化(例如貨幣收緊等政策變化),投資者的風險偏好程度也會轉變。回顧歷史上每一次泡沫的產生和破滅基本都是這樣的一個過程。

  中國的一線城市房價是有人口流入等基本面因素的支撐,但美國、日本當年房價大跌之前也是有各種基本面支撐才上漲的,所以關鍵的問題是基本面能否支撐如此高的價格。當前一線城市樓市一片火爆,購房者擠破了頭還買不到房,但與此同時租金上漲速度卻遠遠慢於房價上漲,售租比大幅飆升,而房屋空置率也居高不下。中國一線城市人口流入速度已經大幅放緩,而一旦像之前的創業板一樣,加杠桿成為房價上漲的“故事”,地產市場就危險了。

(責任編輯:鄧益偉 HN006)

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