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五牛基金全宇:不動產領域的價值窪地很多 有待專業眼光與主動管理能力發掘

2017-12-04 10:17:32 和訊名家 

    在房地產調控政策緊鑼密鼓地推出之後,萬達大規模拋售房地產業務等現象引發了輿論熱潮。由於社會大眾普遍對於高房價不滿,這種情緒通過媒體放大成為了當下對於房地產行業的一種價值觀評判標準。在主觀情緒的影響下,主觀性的判斷代替了理智。房地產行業沒有投資機會了嗎?帶著這些疑問,《中國房地產金融》記者專訪了國內不動產並購領域的專家——五牛基金副總裁全宇先生。

  不帶偏見方能窺得全貌

  全宇指出,對於眼下房地產行業的投資形勢,的確存在領域分化,但整體依舊向好。之所以現在民間輿論基調會傾向不看好房地產行業投資,其主要源自兩方面原因,一方面過分關註賣方忽視買方,另一方面住宅市場周期性調整並不能代表整個房地產行業的大勢。

  首先,現在市場輿論焦點都集中在賣方身上,萬達拋盤、SOHO拋盤、包括之前的李嘉誠拋盤等。因為賣方身份實在太過耀眼,經過媒體報道放大後,非專業群眾的認知被誤導,把目光過多集中在賣方行為。

  全宇表示,“很多人都只看到賣方的明星效應,卻忽視了買方的專業性。”接盤萬達的是融創和富力,SOHO 2015年拋售的外灘資產買方是郭廣昌的復星、2016年拋售的世紀廣場的接盤俠是國華人壽。這些買家都是專業投資者,他們也是業內資深專業機構。此外,房地產市場細分領域有住宅、辦公商業等,著名的國際投資機構貝萊德就是在被廣大群眾認為“房地產”不景氣的情況下,買入位於上海長壽路的中港匯樓盤、黑石拿下了位於淮海路的雪豹商場。這些國際頂級專業投資機構一直以來都是以投資“穩、狠、準”而著稱。這些極具代表性的交易現象證明,專業投資機構對投資環境和其關註的細分領域的大勢依舊持積極態度。

  其次,目前市場上普遍喜歡把住宅與房地產劃等號,這其實是非常片面的。根據2016年數據,住宅占房地產行業比重約三分之二,全宇稱,“現在政府對於住宅領域的調控是真正的去杠桿。”據了解,在住宅領域,之前房地產開發商們通過抵押貸款、信用貸款等手段加杠桿是公開的秘密。

  在房地產行業,除了住宅領域外,還有很多可以投資的領域。在全宇看來,未來物流地產具有很大升值空間。從政策層面看,經濟轉型的重頭戲是現代服務業;從趨勢層面看,馬雲提出的未來新零售以及目前的電商熱都需要巨大的物流運力支持;從供需層面看,國內物流地產供給較少,尤其是大城市,在此前大批土地被用於建造寫字樓和住宅後,真正建造倉儲的資源並不多,物流地產已經成為一種稀缺資源。反倒是當前被熱炒的租房領域,從業內人士看來,持一定保留意見。一方面是租房市場本身收益率較低,根據行業數據顯示,一線城市租金收益率在1.5%至2%之間,其他城市更低。另一方面,中國存量房規模巨大,在存量房變租房的政策指導背景下,市場供給只會多不會少。而且,最重要的是租房市場沒有核心競爭力,目前市場上可見的租房運作模式都存在極高的可復制性,準入門檻低決定了行業價值想象空間不會太大。

  投資永遠風控為王

  房地產投資與其他行業投資一樣,風控永遠是投資中最重要的一環。五牛基金將項目風控視為立司之本。在項目挑選方面,五牛基金設置了幾十道評選流程:除了從宏觀經濟、貨幣政策、財政政策方面進行研判外,始終圍繞資產的基本面,如地區產業、租戶信息、租金水平、空置率……對標的資產的所有關鍵性價值因子必須了解透徹才能最終決策。全宇透露,由於五牛基金在項目風控上的嚴格性,導致五牛基金在挑選項目時經常是百裏挑一,甚至千裏挑一。很多市場上熱炒、大家都看好的項目都可能會被否掉。

  全宇認為,在當今的市場環境中,許多項目都存在包裝、炒作,要想對投資者負責,識別劣質項目就必須仔細辨別、認真篩選。

  據全宇介紹,對項目的挑選功夫不僅在盡調時,更是依據於平時在行業內的積累。嚴控風險,意味著對信息的收集及項目背景調查要求十分高,要達到這種目的,整天坐在辦公室是不可能做到的,有時候還得利用8小時工作外時間“到處走走”,對項目實際情況了如指掌才能有效提升自身議價能力。

  曾經有人向五牛基金推薦項目,推薦人對該項目的房屋沈降、稅收承諾等重要細節忽略掉了,而五牛基金不動產團隊基於早前就對這棟物業開盤前的情況至售罄及之後轉讓的全程細節都調查的十分詳細,因此避免了成為“接盤俠”。

  挑選項目時,全宇稱五牛基金不動產團隊會特別關註備選項目的價格溢價和價值提升空間。一般而言,五牛基金不動產團隊追求的項目至少有15%的溢價空間。對於風險較低項目,收益目標也可以適當降低,但永遠對所選項目的價值提升空間有較高要求,這也是作為專業的基金管理人的職責所在。

  談到不動產項目的變現,全宇表示現在依舊持審慎樂觀的態度。在大眾眼中,房地產是較難變現的資產,但其實這不代表行業現狀。因為大眾眼中的房地產是與住宅劃等號的,但商業樓盤等變現在行業內人眼中其實非常活躍。王健林只用了一個月不到的時間就把萬達國內地產業務全部轉手,SOHO最近拋售的兩棟商業樓盤時有多位候選買家同時參與競標。

  根據高力國際的研究表明,上海2016年錄得56起大宗交易,成交額超950億,成交量和活躍度持續上升。在專業房地產投資者眼中,未來房地產投資形勢並非一片陰暗。在存量資產中,有很多可以挖掘的寶藏。全宇提到,“中國當下存在增值空間的領域很多,未來房地產行業整體還是向上的。”對於現在的行業波動,全宇稱,這只是周期影響,非理性增長後總是會回歸市場秩序,但回歸只是短期的,發展才是長期。

  五牛股權投資基金管理有限公司,起源於2004年,是中國領先的綜合性投資管理公司及金融咨詢服務提供商,已形成以不動產投資、股權投資、PE FOF母基金、證券投資,及特殊機會投資為主體的多元化資產管理格局。憑借專業管理能力及豐富的投資經驗,五牛基金連續獲得“中國最具實力房地產基金Top10”、“年度卓越影響力私募基金公司”、“年度卓越投資並購基金公司”等行業權威獎項,截至2017年,五牛基金資產管理規模超280億元人民幣。

  本文首發於微信公眾號:中國房地產金融。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:趙然 HZ002)
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