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深圳或給5億平方米小產權房提供出路:租賃

2017-12-07 19:15:33 和訊名家 
  龐大的小產權房市場夾生在深圳城市化和高房價的縫隙裏,有需求但出路不明朗,是被政府收回還是拆除,前途未蔔。

中房報記者 翁曉琳 深圳報道
中房報記者 翁曉琳 深圳報道

  11月29日,明月花都的業主頗為擔憂,“原本購買就是因為價格低,覺得比較保險,但是沒想到現在卻成了被告,房子可能被收回去,現在很害怕竹籃打水一場空。”他們所說的房子是小產權房,官方稱之為違法建築。

  11月29日,“龍華新區村委統建樓保留戶,深圳最便宜的村委房,村委蓋章頒發綠本,只要9300元/平方米”、“松崗唯一在售雙地鐵口村委統建樓,直接村委簽合同蓋章!”這樣的廣告遊蕩在深圳原特區外的寶安區、光明新區。

  據相關部門公布數據,截至去年12月,深圳違法建築達到37.94萬棟,建築面積高達4.05億平方米,是深圳市總建築面積的49.27%,占深圳市總建設量的半壁江山。

  龐大的小產權房市場夾生在深圳城市化和高房價的縫隙裏,有需求但出路不明朗,是被政府收回還是拆除,前途未蔔。

  購房價格低 買完遭起訴

 
  深圳小產權房分三類。一是村集體組織在村集體用地上建設的統建樓;二是一戶一棟上原村民超建和加建的房屋,也稱農民房;第三類則是外來開發商購買村集體用地後,未經合法報建手續而建設並出售的房屋。目前小產權房建設方有村委、公司、個人名義三種,合同也有所不同。

  中國房地產報記者走訪小產權房最為密集的沙井片區發現,和其他區域不同,沙井片區的小產權房多以小區形式整體建造,並且多為村委統建樓。和拿“紅本”的住宅小區類似,這些拿“綠本”的村委統建樓也有自己的樣板間、停車場、甚至是小區花園。

  目前深圳市核發的房產證有“紅本”和“綠本”兩種。前者用於記載市場商品房地產,後者用於記載非市場商品房地產,一律不得買賣,只代表政府在給房產確權。

  寶安區小產權房交易代理中介稱,“小產權房總價低,首付很多不超過50萬元,有些還可以分期付款,可以從擔保公司貸款。對於普通買家來說,小產權房是很好的投資或者自住的產品,像西鄉這邊兩房租金都超過2500元/月了,買了放在這裏出租也不錯,不到15年你就可以回本了。”

  但是小產權房暗含隱患,上述的明月花都便是一例。今年9月19日至30日,深圳市共樂股份合作公司(以下簡稱“深圳共樂”)先後就多位非原村民的明月花都業主提起訴訟,認為所建房屋沒有產權證,系法律明文禁止的、且不能辦房產證或不動產證的房屋,而被告不是原告所在地村民,因而原告無權與被告合建,經研究決定取消被告對房屋的使用權,並請求人民法院依法確認“明月花都集資建房合同書”無效。就此事進展,深圳共樂方面稱無法答復。

  深圳共樂是共樂村村委會旗下公司,明月花都是深圳共樂的統建樓,其中5棟為住宅,共計700多戶,購房者有一部分是非原村民身份。

  盈科信榮(全國)房地產律師團隊首席律師張茂榮對表示:“深圳小產權房占據深圳住房市場半壁江山,深圳對於此類建築的處理政策很明確,就是不認可不保護。已經購買小產權房的買家只能依靠賣家誠信維持現狀,沒有其他預防風險的辦法。小產權房不受法律保護,不建議購買,非要購買的,需要充分衡量交易風險和價格優勢,做到‘兩害相權取其輕,兩利相權取其重’。”

  高房價催生小產權房

 
  深圳官方一直對外表示,深圳不存在“小產權房”概念。因為小產權房通常收建在農村集體用地上,而深圳從1979年3月建市至2004年的短短25年中,完成了全市土地國有化、農民城鎮居民化,成為全國首個沒有農村社會管理體制的城市。換句話說,農村集體土地全部已轉為國有。

  狹義的深圳小產權房產生於深圳土地國有化之前,但是土地國有化後,房價的居高不下給集資房、違建房提供了廣闊的發展空間,深圳違建房屢禁不止。目前,深圳市的違法建築數量驚人。截至2014年底,深圳全市的違法建築已經增加到37.30萬棟,違建面積達4.28億平方米,占據深圳房屋總建築面積的半壁江山。

  深圳市查違辦常務副主任、市規劃土地監察支隊支隊長覃躍良在去年接受媒體采訪時表示,“大部分原村集體經濟組織及成員重視眼前利益,過度依賴租金經濟。部分村幹部借原村集體土地違建貪腐斂財,縱容、包庇違建。法律法規威懾力不夠,基層隊伍工作量大、人力不足;執法環境較差,‘打招呼’現象較多。社區發展轉型引導不足,導致社區仍然通過在其實際掌握的土地上違法建設來發展社區經濟,提高居民分紅。”

  招安還是拆除 小產權房出路之考

小產權房一直是個老大難問題。
  小產權房一直是個老大難問題。

  2014年深圳市宣布正式開始試點處理“歷史遺留的違法建築”,今年以來,深圳拆除違法建築力度也很大。例如小產權房聚集的光明新區,在今年9月經過前後8次集中清拆,徹底拆除了麒麟山片區和麥仕達兩處歷史重大遺留違法建築,共283棟,面積12萬平方米。

  有業內人士表示:“小產權房處理處於僵持中,處理政策在1992年、2004年、2009年相繼出臺。文件都傳遞一個信息,過去的既往不咎,新的問題一票否決。但事實上政策力度不夠,造成小產權房規模越來越大。城市化過程中對原村民的補償和安排是不足的,令原村民得通過出租屋經濟來維持生計。政府一開始對村民房子繞道而行,對不屬於村民的地進行征用。但是深圳土地供應不足,最後不得不面對村民房子。”

  中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示:“這麽多年來,小產權房一直在研究解決中,深圳也在加大力度。現在看來,應該要差異化解決小產權房:一小部分可以通過確權解決,一小部分處於嚴重違法違規需要拆除。現在也有一個重要解決渠道,就是通過法律確權、技術認證,政府會回購一部分小產權房用來做保障房。因為‘十三五’計劃每年提供至少7萬套保障房,單純通過建房也不現實,而小產權房是個很好的供應途徑。”

  張茂榮看法類似,“深圳想在短期內消滅小產權房既不現實也不可能。絕大多數人買不起、租不起商品房的現實,決定了深圳離不開小產權房,小產權房的存在有其龐大的群眾基礎,而深圳土地已經國有的事實決定了對農民房及違建房確權並不違法。我預測未來深圳對於小產權房的政策‘招安’的可能大於拆除和沒收,此前政府也表示要將城中村違法建築用來做保障房。”

  深圳在今年8月發布《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(送審稿)和《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿),其中提出“十三五”期間,通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套村民自建房或村集體自有物業,統一租賃經營、管理。這似乎也成為了“小產權房”轉正的契機。

    本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:陶海玲 HF003)
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