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北京房地產市場政策調控的長效機制是什麽?

2017-12-07 19:15:53 和訊名家 
北京房地產市場政策調控的長效機制是什麽?
五礦地產華北區域營銷管理部負責人 炊昭煜丨文

  自2008年政府緊急救市到2017年新一輪房價調控政策已經全面強力啟動,北京房地產市場走過長足的十年發展之路。在商品房市場日趨成熟且不斷解決居民住房問題同時,北京房價從2007年的破萬之刻啟程,直到2017年北京新房均價直達4.5萬元/平方米(見圖1.1)。10年房價翻了足足四五倍。政府也做了許多需求端短期化的調控幹預措施,比如2017年一季度通過政策規定提高購房者的購房門檻,限制購房需求(見表1.1)。但這種短期化、局部化的需求壓制式的圍堵式政策調控模式,不能有效解決住房的供需錯配問題,進一步形成房價快速上漲的趨勢。

1.調控長效機制概念提出及基本特征分析
1.調控長效機制概念提出及基本特征分析

  2016年12月,中共中央政治局會議正式提出:“加快研究建立符合國情,適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。至此,建立房地產市場調控長效機制,真正成為黨中央、國務院的戰略決策和戰略目標。而長效機制的提法由來已久,但至今長效機制的確切內容尚未完全明晰。

政策調控長效機制,是為了達到調控目標而建立的長期執行且行之有效的制度及制度體系,該制度及制度體系能推動制度正常運行並發揮預期調控功能。它有三個基本特征:一是有標準、規範和可操作的調控制度體系;二是長期遵照施行而非短期化的舉措或措施;三是有積極推動和監督制度運行的個體及組織力量(見圖1.2)。
  政策調控長效機制,是為了達到調控目標而建立的長期執行且行之有效的制度及制度體系,該制度及制度體系能推動制度正常運行並發揮預期調控功能。它有三個基本特征:一是有標準、規範和可操作的調控制度體系;二是長期遵照施行而非短期化的舉措或措施;三是有積極推動和監督制度運行的個體及組織力量(見圖1.2)。

  北京房地產市場調控的思路逐漸地從依賴“限”和“堵”的短期政府指令強制限制,正逐步建立轉向以經濟規律為基礎,以頂層設計為導向,以土地、金融、財稅、房產四個政策工具為依托,以經濟手段、立法手段為主,以行政指令、短期幹預措施等為輔的政策調控長效機制。但目前北京房地產市場正在探索政策調控的長效機制,已經有了大致的政策輪廓,但尚未形成明晰的執行方案或機制體系。

  2.調控長效機制作用機理分析及分類評估

  作用機理分析

  目前,北京房地產市場政策調控的長效機制正在建立基本雛形,但整體而言整合之前已有調控策略,並進行適度的制度創新,以更合理和更有效的調控手段,調整資源錯配的現狀,並進行必要的價格維穩和市場維穩。

  具體講,調控長效機制作用機理整體思路的出發點是尊重市場經濟規律,充分梳理區域經濟社會發展失衡和土地金融等生產要素供給失衡等一系列原因造成北京房地產市場問題現狀的深層邏輯,從房地產市場的供給側、需求側找準解決問題和矛盾的切入點,更加科學地進行制度層面的頂層設計,並圍繞其建立長效的配套改革機制,進一步分類施策,針對每個市場環節和每個市場要素,建立起能夠使房地產市場長期健康穩定發展的所有長效政策措施(見圖2.1)。

要達到這個政策調控目標,就要抑制房價的大幅度上漲或回落,就要滿足合理的剛性需求而同時避免投資需求出現膨脹,就要解決土地、金融等生產要素的合理流通問題,就要避免單一的短期化的圍、堵、限政策。找準目前北京房地產市場所有問題背後的邏輯痛點,需基於經濟大勢和行業現狀的充分考慮,再以土地、金融、財稅、住房四個政策工具為依托,研究建立符合城市實際情況、適應市場經濟規律的基礎制度和長效機制。
  要達到這個政策調控目標,就要抑制房價的大幅度上漲或回落,就要滿足合理的剛性需求而同時避免投資需求出現膨脹,就要解決土地、金融等生產要素的合理流通問題,就要避免單一的短期化的圍、堵、限政策。找準目前北京房地產市場所有問題背後的邏輯痛點,需基於經濟大勢和行業現狀的充分考慮,再以土地、金融、財稅、住房四個政策工具為依托,研究建立符合城市實際情況、適應市場經濟規律的基礎制度和長效機制。

  縱觀北京及全國過去的房地產調控政策,依舊沿著“限購、限價、限貸、限售”以限制為主線的主體調控思路,基本就是著力於調控住房需求,在價格瘋漲、成交放量的時候抑制需求,而在市場冷清的時候刺激需求。政府主要是通過嚴控購房人購房資格、房貸和交易環節稅收這三個工具進行調節。這些不過是以不同的力度刺激需求。

  長效機制的分類評估

  北京房地產市場政策調控的長效機制,是建立在基礎制度之上的長周期管控機制。整個機制的切入點是房地產市場的供給側、需求側以及配套的改革機制(見圖2.2)。供給側的調控機制主要作用於土地、金融、人員等生產要素和生產資料,需求側的調控機制主要作用於房地產各類市場以及相對應的配套設施。主要分析如下:

北京房地產市場政策調控的長效機制是什麽?
  供給側調控機制評估

  從供給側調控並不是靠減少供給化解房地產庫存,其邏輯是通過一系列供給側結構性調整,建立各類生產要素的合理流動機制,進而激發市場主體的活力。供給側調控機制重在從源頭調結構,優要素。供給側調控無疑成為房地產市場政策調控長效機制中非常在重要的部分。

  機制一:土地供應機制

  土地供給機制是房地產長效機制的基礎。但像北京這樣的一線城市,不能僅通過“增加容積率和土地供給”的思路來平抑房價。未來像北京這樣的城市土地供應將越來越“限價化+居住化”。土地供應機制升級應從以下兩個方面切入。

  第一方面,探索建立集體土地入市機制。其目的是建設城鄉統一的土地市場,促進農村經濟社會發展。北京市2017年11月明確,當年往後5年,北京將供應1000公頃集體土地,用於建設集體租賃住房。

  第二方面,改革土地出讓制度,強化競爭機制。目前限地價、競配建,從土地供應根源上規避了土地不可控的漲價邏輯,進而通過競配建的自持配套來滿足地塊的將來配套需求,這是住房回歸居住屬性在供地環節的體現。優化供地結構比例是避免不必要的資源供給錯配問題。比如增加中小套型住房供應比例,就是通過供地階段要求量化普通住宅需求數量。在已有制度下,考慮人為控制土地出讓規模,將大地塊拆成中小地塊,引入市場企業競爭開發,讓更多的企業有機會充分參與。

  機制二:優化貨幣金融供應體系調控機制

  金融貨幣的大量供給和流動使得其成為房地產市場不容忽視重要生產要素。房地產開發全流程始終離不開大量現金流,所以房地產業是典型的資金密集型行業。需要建立重點調控機制。

  第一方面,持續加強金融貨幣監管機制。2016年中共中央政治局經濟工作會議提到金融風險,因為廣義貨幣M2高速增長(見圖2.3),沒有更好的投資選擇,幾乎大量信貸資源全線流向房地產市場,醞釀出巨大的金融風險。目前提到金融貨幣監管機制,需要做到微觀信貸政策要支持合理自主購房,合理降低企業購地資金杠桿率,從供給端解決房地產供需錯配問題。

第二方面,地方政府和中央政府的執政機制優化。首先要摸索地方政府和中央政府的財權和事權的匹配機制。我國分稅制財政體系下,地方政府財政收入匱乏而管理事務繁雜成為地價高企的深層原因。其次,考慮改革土地出讓金的收取機制。目前開發商是一次支付巨額土地出讓金,使當屆政府能夠獲得幾十年租期的土地出讓金,成為地方政府依賴的利益來源。如果變革為逐年收取,將對“土地財政”是致命打擊(見圖2.4)。
  第二方面,地方政府和中央政府的執政機制優化。首先要摸索地方政府和中央政府的財權和事權的匹配機制。我國分稅制財政體系下,地方政府財政收入匱乏而管理事務繁雜成為地價高企的深層原因。其次,考慮改革土地出讓金的收取機制。目前開發商是一次支付巨額土地出讓金,使當屆政府能夠獲得幾十年租期的土地出讓金,成為地方政府依賴的利益來源。如果變革為逐年收取,將對“土地財政”是致命打擊(見圖2.4)。

北京房地產市場政策調控的長效機制是什麽?
  機制三:中介服務體系及開發商管控機制

  房地產市場中介服務包括房地產經紀、房地產咨詢和估價等三大方面。房地產行業的發展和開發商、房地產市場中介服務行業等相關單位息息相關。但市場上存在大部分房地產經紀公司和開發商影響市場經濟秩序。目前政府定期進行房地產銷售秩序聯合檢查,檢查案場銷售物料,嚴厲打擊中介及開發商虛擡房價行為。重點管控代理、居間等中介服務成為房地產市場政策調控長效機制的目標之一。

  需求側調控機制評估

  需求側政策調控一直是政府針對房地產市場歷來首選的調控手段。需求側政策調控的長效機制需要對現有調控政策堅持和叠代。調控思路基本不變,調控觸手需要與時俱進,不斷調整。

  機制一:房屋市場調控機制

  普通房屋具有自然功能屬性、配套資源屬性、不動產屬性、財富屬性等(見圖2.5)。其配套資源屬性和自然功能屬性,決定了良好的使用性,而其不動產屬性和財富屬性決定了人們對其價值的認可和偏好程度。需求側調控的重點環節,就是新房市場價量調控、二手房市場調控、房屋租賃市場調控等三個市場的調控。

第一方面,新房市場價量調控機制。新房市場幾乎包含了所有的現有業務內容,將來隨著調控長效機制的建立深化,可能還會出現新的不同類型政策保障房(見圖2.6)。
  第一方面,新房市場價量調控機制。新房市場幾乎包含了所有的現有業務內容,將來隨著調控長效機制的建立深化,可能還會出現新的不同類型政策保障房(見圖2.6)。

首先,重點是保障房體系機制的建立和發展。目前已經產生的保障房包括廉租房、安置房、限價房、兩限房、政策租賃房、自住型商品房、經濟適用房、共有產權房等。北京市2013年10月發布消息,建立自住型商品房制度;2017年8月,北京市起草《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,推出共有產權住房(見表2.1)。
  首先,重點是保障房體系機制的建立和發展。目前已經產生的保障房包括廉租房、安置房、限價房、兩限房、政策租賃房、自住型商品房、經濟適用房、共有產權房等。北京市2013年10月發布消息,建立自住型商品房制度;2017年8月,北京市起草《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,推出共有產權住房(見表2.1)。

其次,商品房市場調控機制。商品房是取得土地使用權後經營的住宅,均按市場價出售。從法律角度來分析,商品房是按法律、法規及有關規定在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋。
  其次,商品房市場調控機制。商品房是取得土地使用權後經營的住宅,均按市場價出售。從法律角度來分析,商品房是按法律、法規及有關規定在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋。

  第二方面,二手房市場價量控制。二手房市場就是存量房市場。二手房交易相對復雜,涉及的相關政策較多,使二手房交易環節更多、程序更加復雜,風險也較大。建立二手房市場價量調控機制,是建設房地產市場調控政策長效機制的重要環節。

  第三方面,商品房租賃市場的加強。作為房地產長效機制的重要部分,租房市場成為房地產市場的關鍵一環。我國目前對商品房租賃需求逐年增加。購房門檻偏高、房價高漲等一系列現狀導致大量住房需求從購房市場外溢到商品房租賃市場。據了解,2017年10月,北京租賃新政策執行。目前政府提出的“租購同權”賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益,為商品房租賃市場的發展提供了有力的政策保障。

  機制二:稅收調控機制

  稅收是房地產市場調控的主要手段之一。房地產政策調控長效機制中的稅收機制影響重大,主要包括建設、交易、持有環節的各類賦稅(見圖2.7)。針對房地產市場而言,主要包含了交易稅、租房稅、房產稅等。目前,增加持有環節成本的房地產稅尚未啟動。

機制三:構建完善房屋平臺信息機制
機制三:構建完善房屋平臺信息機制

  房屋平臺信息包括了完善不動產登記平臺、住房購買平臺、住房租賃平臺等三個信息化平臺。及時建立並維護這三個信息平臺,是一項長期化、制度化的工作。不動產登記、住房購買和租賃信息平臺的建立,有利於住房交易相關信息的公開透明和交易公平,有利於及時獲取交易市場的基礎大數據和動態信息,有利於完善多部門數據共享機制並及時更新相關信息。

  配套改革機制評估

  政策配套類的改革機制是房地產市場外圍獨立的運轉機制。它不依賴於房地產市場的存在而存在,卻可以為房地產市場的發展提供更加有效的體系保障。主要包含兩個機制。

  第一方面,立法機制先行

  目前房地產市場立法機制先行也是為了使房地產調控政策具備制度保證,以避免政策措施的隨意性,並進而確保連貫性、可操作性和權威性。立法是調控長效機制的根本保障。目前,討論較多的房產稅征稅以及保障房建設工作客觀上存在立法需求。2017年11月,已經有政府人士指出要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。保障房立法因為涉及到廣大群眾的民生問題,需要充分地征求民意,透徹分析城鎮住房保障中可能出現的問題,從而基於頂層法律層面設計出完善和得當的法律法規。

  第二方面,經濟政策配套跟進

  經濟環境和經濟政策同樣也是獨立於房地產市場但卻時刻影響房地產市場的主要市場變量。北京市目前是中國首都,但因為北京人口環境承載能力有限,解決問題的核心思路是控制經濟總量,從而控制人口規模,從而間接地降低北京房地產市場的有效需求。2017年,北京已經啟動部分產業的向外疏解工作,同時《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》劃定未來北京市2300萬人口控制紅線。這些經濟政策看似和房地產市場沒有聯系,但是直接或間接地影響和調控了北京房地產市場發展。

  3.北京市場調控政策預判

  根據現有國家的政策導向,結合北京的政治經濟大勢和北京市房地產市場的基本狀況,對北京下一步的調控政策進行適當的分析和預判。

2018年仍是北京房地產小年,調控政策預期放松幾率不大
2018年仍是北京房地產小年,調控政策預期放松幾率不大

  北京房地產市場後期發展的政策導向輪廓基本清晰。黨中央深度調控房地產的決心十分明顯。雖然2017年12月的美國減稅政策會對中國實體經濟造成一定影響,但2018年房地產所有短期化的“限購、限價、限貸、限售”以限制為主線的調控政策預期將繼續存在,直到北京房地產市場政策調控的長效機制真正建立並運轉起來。而長效機制的構建需要長時間的實踐和論證,長效機制的正式運轉需要更長的時間。綜合判斷,2018年已出臺的調控政策預期放開幾率不大。

  北京大力建設房屋租賃市場和共有產權房市場,租購並舉住房保障體系成雛形

  根據目前北京市已正式發布的房地產調控政策,基於國家政策導向,北京市將大力建設房屋租賃市場,推動建立“租購並舉”住房制度,多層次、多形式解決一系列住房需求問題。2017年8月,北京市推出共有產權住房制度,它兼顧了公平、但仍然突出以保障為主,成為北京房地產市場政策調控不折不扣的長效機制之一。目前看將徹底改變整個北京市場供應結構。以上政策的出臺是為推動北京保障房體系建設發展、進一步完善住房制度而做的鋪墊性基礎工作。預期以後會有更多的相關政策陸續出臺。北京房地產將形成“多主體供給+多元化保障+租購並舉+去投資屬性+去杠桿化”的房地產市場格局(見圖3.2),力求房地產行業的穩增長與去杠桿。

全民關註的房地產稅越來越近
全民關註的房地產稅越來越近

  2017年11月,財政部部長肖捷表示,房產稅肯定會出,但還要再等幾年。開征房地產稅等作為房地產市場的長效機制之一,其建立需要經過立法先行、充分授權、分步推進幾個階段性過程。目前來看,房地產稅開征能夠緩解政府的“土地財政”問題。從時間節點上判斷,應該會在本屆政府五年執政周期內出臺。房地產稅開征涉及面廣,將來會明顯改變現有房地產市場格局。

    本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:陶海玲 HF003)
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