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180萬租10年貴了?別傻了,這樣的房子你哪找去!

2018-04-16 07:54:01 和訊名家 
  租售並舉、租售同權後,房價會降麽?

  房地產市場真正按照黨的十九大報告要求回歸到住的本質後,被寄予厚望的企業自持“長租公寓”已經開始顯現在平抑房價上漲和回歸房地產初心的威力。

  據《北京日報》近日報道,北京首批企業自持租賃房項目之一——萬科翡翠書院即將啟動預租。

  這意味著一直備受關註的“長租公寓”正式落地。

  粗略測算,現在市場上720萬的房子,如果按照萬科翡翠書院相同的長租規則,住戶實際付出的現時成本只需要451萬,相當於大幅降低了房價和房租,提前至少5年享受更好的居住生活體驗。

如果這一機制能在地產商中進行大面積推廣,不僅能夠平抑房價,讓發展商重新流著“道德的血液”,還能加速實現十九大報告中“讓全體人民住有所居”的房地產市場目標。
  如果這一機制能在地產商中進行大面積推廣,不僅能夠平抑房價,讓發展商重新流著“道德的血液”,還能加速實現十九大報告中“讓全體人民住有所居”的房地產市場目標。

  1

  全國第一家企業自持長租公寓是這麽設計的

  翡翠書院位於北京海澱區,距離中關村(000931,股吧)13公裏、西二旗8公裏。項目戶型主要有90㎡三居室和180㎡以上的復式四居室。

  90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬,180㎡以上的復式四居室月租金為3萬至4萬。

  翡翠書院的長租設計亮點是,開發商鼓勵長租,最長可租賃10年,期間租金不變,但是需一次性付清全部租金。

  也就是說,如果租一套90㎡三居室,按1.5萬的月租金計算,10年租金將達180萬;如果租一套180㎡的四居室,按照3萬的月租計算,10年租金將達到360萬元。

  2

  長租:大幅降低了房價和房租

  拿上百萬甚至幾百萬去批量租房,這個玩法在中國房地產歷史是可能還是第一次。

  長租的財務模型比較繞,以90㎡三居室10年的租金180萬為例,算一下長租這筆賬:

  按照目前的長租規則,如果住戶租70年,則需要在第1年、第11年直到第61年,每年支付租金180萬元人民幣。合計支付租金1260萬元。

  考慮到資金的時間價值,按照市場5%的折現率計算(中國社會科學院財經戰略研究院認為2017年的實際通貨膨脹率約為5.2%;余額寶近期的年化收益率也超過了4%。因為,我們認為5%的折現率是公允甚至低估的),第11年支付的180萬折合成現在的價值是110.5萬元;第21年支付的180萬折合成現在的價值是67.84萬元;第61年支付的180萬租金折合成現在的價值是9.64萬元。

這意味著,按照目前的長租規則,這套90平米的三居室的現時價值是450.9萬元。
  這意味著,按照目前的長租規則,這套90平米的三居室的現時價值是450.9萬元。

  當然了,這個測算是基於在以後的6個10年內,租金是保持180萬恒定的。

  現實中,會不會恒定呢?

  我想是不會的。無論是萬科,還是其他地產商都會根據市場情況做一些調整,總基調一定是漲。

  對這個,你也不要大驚小怪,也不要罵開發商不講良心,現在遍布全國的有各級政府主導的產業園區的租金也是每年都漲的。

  這是常識,換你也一樣。

  3

  月供:720萬的房子需要支付總價1075萬

  綜合地理位置和樓盤品質等方面來看,和萬科翡翠書院相對可比的樓盤有兩個:如園和西山壹號院。

  綜合這兩個樓盤的二手房數據顯示,均價約8萬/平,萬科翡翠書院90平三居室目前的合理市場價值為720萬。這還沒有考慮到新樓盤的溢價和配套更好等因素,實際價值可能超過720萬元。

  如果購買這套三居室,以價格下限720萬計算,40%的首付需要288萬,按照最長期限貸款25年和目前北京房貸利率普遍上浮10%計算,432萬的貸款部分還款總額為787萬,每個月按照等額本息需要還款26245元。

  這意味著,按照購買計算,房子的現值是720萬元,實際總支付金額是1075萬元。

  720萬的房子,有355萬最終流向了銀行。

  4

  長租VS月供:月供完敗

  同樣擁有70年房子的使用權,以40%首付購買90平的房子,兩種方式的利弊立見:

  (單位:萬元)

月供 長租
現值 720 450.9
購買門檻 300 180
平均每月付款額 2.6 1.5
資格門檻 連續滿五年社保等 ——
無論從哪個方面來看,對比長租,月供在所有方面完敗。

  特別是在最後兩項指標方面,如果說前兩項是量的變化,後面兩項可能就接近質的變化:月供2.6萬,意味著一個家庭可能需要持續平均稅前不低於10萬元的收入,這會將絕大部分作為社會中堅力量的中青年家庭拒之門外;而資格門檻更是不可逾越的障礙,是制約北京發展的一個重要因素。

如果按照180平的四居室市價2000萬以上作為對比基礎,同時考慮到二套購買首付需要支付80%,前面兩項也會成為一個高額的門檻而成為質的障礙。畢竟,付得起1600萬首付的註定只是極少數人。
  如果按照180平的四居室市價2000萬以上作為對比基礎,同時考慮到二套購買首付需要支付80%,前面兩項也會成為一個高額的門檻而成為質的障礙。畢竟,付得起1600萬首付的註定只是極少數人。

  5

  關於長租 你可能還關心這兩點

  企業自持是個新鮮事物,算完這筆賬,你可能還有兩個問題:

  與購買方式最大的區別是,70年後的房子的產權歸開發商,沒有辦法享受房價上漲後帶來的收益?

  其實,大的政策環境已經定調,樓市步入平穩通道,投資增值的可能性越來越小;這70年間物業稅和遺產稅等會相繼出臺,房子的產權會面臨非常多的影響因素,最終兩種方式可能會接近並軌。

  第二個問題是,第一個10年的價格是鎖定了,之後房租的價格會不會大幅上漲?

  事實上,國有企業將是企業自持長租公寓的主要力量,企業自持的初心就是發揮平抑房價的中堅作用,並承載服務於人才等戰略使命,未來房租的漲幅應該是可控的。

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(責任編輯:季麗亞 HN003)
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