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聚焦城市運營 中國金茂內部上調銷售目標

2018-08-31 10:36:56 和訊 

  憑借雙輪兩翼的核心價值,中國金茂半年業績交出亮麗答卷。

  8月28日,中國金茂發布2018年中報,錄得合約銷售金額718億元,同比增長198%。實現核心凈利潤約32億元,同比增長43%。

  中國金茂2018年上半年總計實現營收約219.37億元,各板塊業務全面上揚,物業開發、物業租賃、酒店經營三大板塊同比分別實現23%、13%和1%的增長率。三大板塊業務中,物業開發板塊實現營收195.05億元,占公司總收入89%。

  中國金茂高層在業績會現場透露:接下來4個月時間,中國金茂仍將處於強銷期,有900億貨值可推。目前公司內部已經將銷售業績衝刺指標上調至全年1200億,管理層表示有信心而且希望超額完成該目標。

聚焦城市運營 中國金茂內部上調銷售目標

  (從左到右分別為投資者關系總監鄭秋平先生、執行董事兼首席財務官江南先生、執行董事兼首席執行官李從瑞先生、執行董事兼高級副總裁宋镠毅先生)

  一二級開發聯動模式紅利

  在全國樓市被限價與限售的政策束縛了手腳的時候,金茂在今年上半年的銷售卻成績斐然。

  中國金茂執行董事兼高級副總裁宋鏐毅在業績會上表示,2018年以來,金茂銷售增幅強勁,截止7月底已經完成789億人民幣簽約額,本次半年業績發布前一周已經突破800億簽約。上半年金茂各地的項目平均開盤去化率為88%,其中有一半的項目首開去化率超過95%。

  在談到樓市調控對市場的影響時,中國金茂管理層表示,總體來看市場價格現在還處在一個上漲空間,中央對樓市的調控仍然不會放松,而調控的目標仍是“穩”字當頭,這個“穩”不僅是在價格上面會保持一定的穩定,不會大起大落,同時在量上也會有一定的穩定性。因此,今年整體銷售簽約額比去年不會有太大的變化,會維持平衡。

  “目前金茂持有的126個項目中,只有6個受到限價影響,且大多是2016年的項目,對公司整體影響並不大。”中國金茂管理層提到,今年剩下的四個月時間,金茂將推出貨值956億,下半年是個強銷期,因此金茂內部實際上已經上調了全年銷售指標,從年初制訂了1000億上調了1200億,完成這個目標也很有把握。

  手中有糧,心中不慌。金茂上調業績目標的底氣來源於今年的項目儲備。

  從戰略布局來看,中國金茂仍堅持優勢城市、優勢土地策略,重點布局一線及核心二線城市。半年報數據顯示,2018年1-7月,中國金茂已經在全國20座熱點城市,收購了29個優質項目,計容建面達541萬平方米。從1-7月金茂拿地資金投入比例上看,上海、天津、無錫位居前三,成都、西安、佛山、杭州、武漢緊隨其後。

  此外,金茂今年上半年新進入濟南、西安、徐州、泉州和常州5個城市,共獲取17個項目,新增土地儲備548萬平方米,這也讓金茂在今年上半年總土地儲備首次超過5000萬平方米。而在過去不到2個月時間裏,金茂還陸續在武漢、北京、無錫、東莞等城市拿下項目。

聚焦城市運營 中國金茂內部上調銷售目標

  (圖為長沙梅溪湖國際新城)

  同時,今年金茂也加大了在一級土地市場的投入。根據半年報,今年上半年金茂新簽約了包括蘇州張家港智慧科學城、寧波奉化寧南新城、廣州南沙生命科學城、青島即墨國際新城、青島西海岸創新科學城、三亞南繁農業科學城等6個城市運營項目。

  “這個簽約量超出我們的預期。”中國金茂管理層表示,中國金茂希望在未來五年後,城市運營項目的土地供應能夠占到土地供應總量的60%,通過招拍掛拿地的比重將逐步降下來,到目前為止金茂共有18個項目已經簽定和正在做。

  金茂半年報數據顯示,上半年金茂城市及物業開發收入為195.05億元,較上年增長23%,主要是源於南京青龍山及長沙梅溪湖土地一級開發項目交付、物業交付結算帶來的增長。金茂首席財務官江南表示,盡管每個城市情況不一樣,但一級開發項目毛利率能在50%—70%的範圍。而年報顯示,上半年城市及物業開發毛利率為38%,較同期上升,可見一級開發對金茂的收益貢獻率。

  財務穩健助力高質增長

  值得一提的是,在業務快速發展,土地儲備擴容的情況下,中國金茂財務依舊穩健。

  半年報數據顯示,截止2018年上半年公司凈負債率66%,相比2017年末69%的負債率略有下降,低於大部分同行企業。報告期內,金茂有計息銀行貸款及其他借款增加至約800.56億元,其中一年內到期的債務占比27.87%。

  實際上,從去年開始,房企的融資渠道已經有所收緊。按照中信建投證券提供的數據,今年前6個月,房企開發資金來源同比增長4.6%,其中國內貸款占比同比下降7.9%,以銷售回款為主的其他資金項占比同比增長6.1%。

  而得益於中國金茂央企背景及公司優質的實力,中國金茂資金成本控制能力出色。2018年上半年中國金茂共進行三次融資活動:發行12.5億人民幣點心債,3年期,利率5.2%;發行30億熊貓票據,3年期,利率4.99%;獲得80億港幣銀團貸款,3年期利率Hibor+145bp,5年期利率Hibor+165bp。半年報顯示,中國金茂2018年上半年融資成本為4.98%。

  在資本加持之下,上半年金茂籌資活動現金流入凈額約108.9億元,遠遠高於經營活動凈流入的33.35億元、投資活動凈流出的59.68億元;現金和現金等價物也因此漲至276.74億元。

  在“房住不炒”以及收緊的金融政策之下,高杠桿企業面臨著資金的壓力;而對於像中國金茂這樣財務一直比較穩健,資金總體壓力不大、且銷售也比較好公司,就會迎來發展機會。

  

(責任編輯:嶽權利 HN152)

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